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台州市峰景湾·高尔夫项目综合发展计划书（三）
作者：佚名 时间：2004-2-21 字体：[大] [中] [小]
第五章 高尔夫在台州市发展的社会效益
一、提高城市品位——金名片
高尔夫作为一项高尚的运动项目，在国外已经深入人心，我国在最近十几年的发展中，国民对其业已逐渐接受。高尔夫可以作为台州市——“城市的一张金名片”向外界展示台州的良好人文、政治、经商氛围。
二、吸引外来投资——商务谈判
高尔夫作为一项旅游度假项目之一，它一般地处风景优美的地方，高尔夫配套设施兼有会议、商务等方面的配套，可以为当地提供一个怡人的商务谈判、会议的场所，提升本市的城市形象，吸引更多的投资机会。
第六章——台州市峰景湾·高尔夫项目综合发展计划
一、项目选址概况
1、项目选址
本项目地块位于台州市区绿心东南部，项目现状距路桥区3.0公里，距椒江城区7.5公里，距黄岩城区13公里。
2、项目选址优劣势分析
①优势分析
Ⅰ、项目位于市区绿心东南部，距台州市三个城区较近。
Ⅱ、土地较完整，封闭性较好，外界干扰较小。
Ⅲ、山体植被较好，附近有龙潭岙景区。
②劣势分析
Ⅰ、有数量较多的山塘开采，无大的水面，需要人工另外开挖。北部山体陡峭、海拔较高，东南部山体缓坡山地较少，可利用的较好朝向更少，山上部分地方坟墓较多，且有高压线穿过，有一定的拆迁量。
Ⅱ、本区块尚无合适的交通路线。
Ⅲ、缺乏海景，较难反映滨海城市的特征。
选址结论：
在里一带山谷中的平地上建设国际标准18洞高尔夫球场是可行的。公司将请国际高尔夫设计大师C·J·Tan进行球场及景观设计，树林、水体、绿草如茵的高尔夫球场组成的自然景观，与风格独具的高尔夫别墅融为一体。
二、项目总体概况
（一）项目主要发展内容
1、项目中文名称：峰景湾·高尔夫TOPVIEW GOLF
2、五星级酒店中文名称：峰景湾酒店 TOPVIEW LOTEL
3、台州植物园（森林公园）：TAIZHOU BOTANY GARDEN
4、峰景湾·高尔夫别墅：TOPVIEW GOLF VILLAS
5、峰景湾·高尔夫花园：TOPVIEW GOLF GARDEN
6、基础设施和生活配套：INFRASTRYUCTURE AND LIVING FACILITIES
7、高尔夫社区经济技术指标
总用地面积：1600000平方米。
总建筑面积：769350平方米。
其中：高尔夫别墅建筑面积：83100平方米。
高档景观别墅建筑面积：26250平方米。
阳光排屋建筑面积：180000平方米。
高档公寓建筑面积：480000平方米。
容积率：0.48。
绿化率：70%。
（二）项目发展区域
峰景湾·高尔夫综合发展项目位于路桥区桐屿镇岙里村、茅山村和茅山头村至新山头村西侧河流处的以东区域，椒江区的龙潭岙、祝昌、陈家里、塔下程、水昌头等，北至洪龙路，南至路桥区界，西至梨头山，东至台州大道区域以及后洋桥、坦水洋和陈家里部分区域土地。
（三）发展总面积
峰景湾·高尔夫项目综合发展总面积为4.33平方公里（包括山林用地1平方公里）。
（四）功能定位
发展台州的文教体卫事业、旅游业，以“RELAX、REINVIGORATE、RECHARGE”为主题，将台州高尔夫建成一个融休闲、健身、会务、旅游和高档景观房地产为一体的，以商务休闲为特色的具有国际水准的并融合台州地缘文化的大型综合性生态世界。
（五）开发主体
由美国三林控股有限公司在台州成立的房地产专业企业——三林地产（台州）有限公司（筹）独家开发。
（六）开发构想
根据本公司考察、论证研究，台州高尔夫项目建设将大力开展绿化和美化。本着保护环境、尊重自然的原则进行开发、保护，营造人与自然和谐相处的生态环境。
1、自然环境的保护和美化
拟开发区域位于城市绿心的东南部，公司将积极保护现有的自然山林和植被，对遭山塘开采破坏的山体进行绿化。
①对高尔夫球场周边地带进行适当的林相改造，种植一些大树和特色花卉，适当保留原有的枇杷、柑桔等，可采取认养果树的形式，使旅游休闲与经济林业结合起来，相互促进。
②山林部分地方植被覆盖率有待提高，将逐步地、因地制宜地种植乔木、灌木、草本植物等来美化城市绿心。
③低山非建筑山林的绿化以乔木和特色花木为主，将专门进行景观设计，使之公园化。
④沿经过区域东部的东北——西南走向主干道两侧和高压线管廊带区域，进行大规模的绿化，特色花木、灌木、乔木适当搭配，形成富有层次的树荫带。
⑤拟开发区域内河道两岸也将进行专门的景观设计，布置错落有致的绿带。
⑥台州植物园
鉴于台州还没有植物园，因此建议在梨头山东南侧的塔下程和龙潭岙一带建立一个具有台州特色的植物园，植物园规模为耕地500亩，山地1500亩（利用梨头山土地，发展森林公园），里面主要种植一些能代表台州特色的植物花卉，包括具有台州特色的水果，如黄岩密桔、枇杷等，总投资为3.0亿元人民币，建成后免费对市民开放。
⑦龙潭岙景区的改造：龙潭岙景区具有悠久的历史、文化底蕴，朝向东南，林木茂盛，果树飘香，溪流潺潺，人文、自然生态环境与风水俱佳。应当将景区内的安定庙加以修缮、改造，挖掘它的历史与人文内涵。对现有溪流、植被进行适当改造，搬迁附近山上的坟墓，结合台州植物园建设，使龙潭岙景区真正成为市区的一个亮点。
待开发完成后，城市绿心路桥东南部分的植被覆盖率、植被种类状况将有很大改善，“U”字形的苍翠群山环抱绿色的高尔夫球场，河流与道路两侧的林带使原野呈一张绿色的网，成为公园化的典范。
2、基础设施的建设，主要包括：
①2公里长的景观大道，由路桥城区向北经岙里岭至高尔夫球场，交通最为便捷。希望政府配套开工建设从椒江经东山镇至路桥的规划道路。此路的建成将大大减轻现有三区间连接道路的交通压力，极大地促进三区间的交流和一体化，同时也使椒江、黄岩两区至高尔夫球场更为顺畅。
②废污水的处理：所有生活污水经污水管线到达化粪池处理后，统一接入城市污水管网。
③生活垃圾的处理：生活垃圾将实行分类袋装化，以方便处理，保护环境。
④拟开发区域内的道路和管线。
⑤电力设施。
⑥通讯与信息设施：增设宽带、有线电话、移动电话、卫星电视等。
⑦村民安置：岙里村村民安置在茅山头一带，陈家里和部分塔下程村村民向后厂以东区域安置，使村民与良好的工作、生活环境。
3、主要功能设施
①国际标准18洞高尔夫球场：高尔夫是一项崇尚自然、讲求品质的竞技与娱乐，GREEN（绿色）、OXGEN9（氧气）、LIGHT（阳光）、FRIENDSHIP（友谊），充满温文尔雅、健康自然的尊贵气息。
②五星级标准的商务休闲酒店兼高尔夫会所。
③幼儿园和小学。
④社区健身活动中心、医疗保健中心。
⑤大型社区会所。
⑥超市与菜市场。
4、高级景观房产开发
成为台州规模最大、自然环境和人工园林景观最好、品质最高、公共设施配套良好和市场影响力最大的高档景观房产区。考虑到高尔夫球场自身盈利困难的特点，以高档景观房产开发是本项目的主要收入和盈利来源。公司将按照大规模客户定制（MASS CUSTOMTIZATION）方法进行建设和销售房产，为每栋别墅的设计开发和销售配备专门的项目小组，提升服务客户的能力，以实现较低的存货和客户个性化和度身定制的良好组合。
①高尔夫别墅
高尔夫，在绿色世界中迈向锦绣前程的运动，由于其无可比拟的环境和文化背景，使依其而生的高尔夫别墅成为世界各地珍品别墅的代名词。环绕高尔夫球场及东南山地的向阳缓坡上可建造200幢高尔夫别墅，分二期开发。
②高档景观别墅
在天登头和梨头尖山体东、南较缓坡地上建造100幢自然山水环境和风水俱佳的景观别墅。
③阳光排屋和高档公寓
在梨头尖以东一带，布置大规模高级住宅区——峰景湾·高尔夫花园，3层阳光排屋800套；高档公寓5000套。
三、投资估算与财务安排
1、投资估算
①前期基础设施投入
Ⅰ、2公里景观大道：3000万元；道路建设投资2500万元，景观绿化500万元。
Ⅱ、村民安置：7000万元。
Ⅲ、给排水、煤气、电力、通讯、社区智能化系统等：60000万元。
Ⅳ、内部道路：15000万元。
Ⅴ、坟墓搬迁：500万元。
Ⅵ、测绘、规划、设计、咨询：3000万元。
Ⅶ、其他支出：500万元。
前期基础设施总投入为：89000万元。
②国际标准的18洞高尔夫球场——峰景湾·高尔夫
用地规模：1500亩，总投资：20000万元。
③五星级高尔夫商务休闲酒店——峰景湾酒店
用地规模：200亩，总投资：30000万元。
④台州植物园（森林公园）
在梨头山东南侧的塔下程和龙潭岙一带，植物园规模为耕地500亩，山地1500亩，总投资为30000万元人民币。
⑤高尔夫别墅——峰景湾·高尔夫别墅
用地规模：500亩，总投资：9000万元。
⑥高档景观别墅
用地200亩，总投资：3000万元。
⑦大规模高级社区——峰景湾·高尔夫花园 、阳光排屋和高档公寓
用地规模：1500亩，建筑面积：80万平方米，开发周期：6年，总投资：83000万元。
⑧生活配套设施
用地面积：600亩，总投资：22000万元。
Ⅰ、社区大型会所
用地规模：50亩，总投资：2000万元。
Ⅱ、中学、小学和幼儿园
用地规模：200亩，建设标准：5班、总70班，总投资：10000万元。
Ⅲ、健身活动中心、医疗保健中心
用地规模：100亩，总投资：3500万元。
Ⅳ、社区公园
用地规模：200亩，总投资：2000万元。
Ⅴ、社区超市、菜市场
用地规模：50亩，总投资4500万元。
⑨管理费：3000万元；不可预计费：5000万元。
⑩利息支出：5000万元；税收支出：21000万元。
项目总投资为：326000万元。
2、财务安排
当本公司和台州市签署协议后，本公司将在台州市成立一家注册资本为1000万美圆的外资企业，以2000万美圆作为项目启动资金。其余不足部分资金由银行贷款解决，总的开发资金以滚动方式予以解决。
3、工程计划安排
一期：2002——2003年，主要完成项目总体规划、岙里村民拆迁安置、高尔夫球场的设计和建造、2公里景观大道建设、酒店兼会所的主体建设、首期100幢高尔夫别墅的建设、植物园一期、一期相关区域的配套基础设施和景观的建设等。
二期：2004-2005年，主要完成二期100幢高尔夫别墅、100幢高档景观别墅、植物园二期、龙潭岙景区的改造、梨头尖以东500套阳光排屋、500套高档公寓、超市等。
三期：2005-2006年，主要完成2000套高档公寓、300套阳光排屋、社区大型会所、植物园三期、大型公园、幼儿园及相关配套设施的建设等。
四期：2006——2008年，主要完成2500套高档公寓、小学、医疗保健中心、健身活动中心的建设等。
四、项目发展的意义
（一）标志着台州的经济和社会发展达到了一个新高度
高尔夫被看作是一个高贵、优雅的现代休闲运动。在国内，高尔夫在上海、深圳、北京、广州、大连和宁波等大城市和沿海经济发达地区有所发展。在浙江省内，仅宁波和杭州已建有高尔夫球场，台州高尔夫球场的建立将从侧面证明了台州经济和社会发展达到了新高度。
（二）加速椒江和路桥区的一体化进程
台州中心城市的建立，已明显提升了台州城市化的水准，使台州城市化严重滞后于台州经济社会发展的状况大有改善。台州市是一个已椒江为核心城区，已黄岩和路桥为主的组团型城市，一核二主的组团型城市为城市的发展提供了广阔的发展空间。从现状看，未来五年台州城市三区间最有可能实现一体化整合式发展的是椒江路桥片。从路桥的行政区域分析，其往北发展已经受到行政区域的限制，因此，椒江的加速南下积极开发靠近路桥的洪家兆桥区域对于整个台州城市的快速发展有着十分积极的意义。峰景湾·高尔夫综合项目的发展对于椒江的加速南下、路桥的北上和加速路桥片的快速发展有着十分积极的意义。峰景湾·高尔夫综合项目的开工将表明台州主城三区从各自开发向以特色城区为基础的整合协同发展转变，从规模开发向品质功能开发转变，对于三区之间的快速相向发展具有深远的意义。
（三）提升商务和休闲环境
国际标准的18洞高尔夫和五星级高尔夫会所酒店的结合将使峰景湾·高尔夫成为台州商务和休闲的最佳之地，对于改善台州投资环境，发展区域性的商务休闲和会展产业是一个极大的推动。
（四）加快绿心工程建设，改善台州人居环境，强化城市独特性
台州市是以三区为围合的组团型城市，组团中心是以自然山体为核心的台州绿心，绿心工程的建设对于改善台州城市的人居环境、改善大气质量、确立台州在中国东南沿海城市的地位和强化台州山水滨海城市的特色有着十分重要的意义。
从台州三区的现状分析，绿心工程应在三区组团型的特点基础上进行，即以黄岩九峰山为代表的黄岩绿心工程，以椒江西南侧高教园区和宋城项目为代表的椒江绿心工程，以峰景湾·高尔夫和植物园（森林公园）为代表的路桥绿心工程，在沿三区乳凸穴先行的绿心工程基础上，对绿心的地理中心的土地进行适当的规划控制，以利长期规划发展，如果这样发展应该能实现绿心工程短期可行性和长期发展计划之间的平衡。
五、主要商务议题
（一）如台州市政府认可本项目的发展计划，并授权宁波三林投资有限公司独家开发，则宁波三林投资有限公司通过其海外母公司将在台州成立一家注册资本为1000万美圆的外资独资公司。
（二）对于高尔夫用地给予一定的政策灵活处理。
（三）鉴于国际标准18洞高尔夫和五星级酒店项目对提升投资环境和改善形象的促进作用，以及高尔夫本身盈利困难的特征，建议在房地产开发用地上予以一定的优惠。
（四）对于植物园用地予以政策优惠。
（五）给予规费的政策优惠。
（六）一定的税收优惠。
（七）成立项目领导小组予以指导帮助。